Владельцы повидавших виды летних дачных домиков, чей возраст перевалил за 30−40 лет, нередко понимают, что подобный отдых не для них и задумываются над тем, чтобы продать свою фазенду. Эксперты рассказали РИА Недвижимость, на какие старые дачи будет практически невозможно найти покупателя и как все же быстрее и с максимальной выгодой выйти на сделку.
По оценкам агентства недвижимости «Миэль», на сегодняшний день на продажу в Подмосковье выставлено примерно 16−18 тысяч дачных домов. Порядка 6 тысяч из этих объектов находится в ближнем Подмосковье (до ЦКАДа), еще 10−11 тысяч в более дальних районах области.
Дом как проблема
Нередко старые дачи не могут найти покупателя годами, констатируют риелторы. Как правило это происходит по следующим причинам:
- неоформленные и недооформленные документы;
- неправильная оценка объекта;
- неудачное начало продажи;
- плохое состояние дома и участка
Владелец агентства недвижимости «Вишня» Сергей Вишняков приводит следующий пример затянувшегося поиска покупателя:
«У нас была такая продажа, где как раз соединились два последних аспекта. Продавать пришлось в зимний сезон (мы с продавцом несколько раз откапывали хоть какую-то тропинку от главной дороги — иначе было невозможно показывать). Все, кто приезжал — могли оценить только общие виды, ну и увидеть грустный брошенный дом 50 летней постройки. Продавали всю зиму, в феврале, в самые морозы все-таки нашелся покупатель. Но для этого нам довелось два раза корректировать цену — никто не хотел покупать заброшенную дачу, никто не верил, что дом можно хоть как-то восстановить и участок превратить в удобное для отдыха место».
При этом материал, из которого построен дом, тоже важен. Кирпичный дом с внешними недостатками практически всегда будет выигрывать в привлекательности щитовой постройке, обшитой вагонкой, добавляет начальник отдела направления «Загородная недвижимость» агентства «Инком-Недвижимость» Татьяна Максимова.
Но, как правило, если дом был построен до 2000-х годов — ведь в тот период дачи часто строили без соблюдения технологий, используя подручные материалы — новые владельцы будут сносить его, объясняет директор по продажам категории «Стройка» компании «Лемана Про» Юлия Балобанова.
Так что такой дом на участке — это практически всегда по своей сути обременение, предупреждает коммерческий директор группы компаний АСК, эксперт по загородной недвижимости Анна Исаева. Ведь его демонтаж стоит денег, да еще и придется потратить время и силы на уборку участка после сноса.
Что же касается капитального ремонта и «переделки» старого дома — это процесс очень долгий по времени, затратный и непредсказуемый, говорит Лозовский. Во время реставрации можно наткнуться на скрытые дефекты, многолетние деформации, которые устранить очень дорого. А иногда — невозможно.
Поэтому реставрация старого дома в 60% случаев будет стоить еще дороже, чем снос и постройка нового, констатирует эксперт.
За сколько можно продать?
В основном цена дачи зависит от ее удаленности от Москвы, говорит руководитель отдела загородной недвижимости «Сущевский» агентства «Миэль» Татьяна Ананьева.
Так как ценность в таких объектах представляет в основном участок, то в ближнем поясе Подмосковья за объект можно получить и до 10−12 миллионов рублей, добавляет руководитель «Циан. Аналитики» Алексей Попов.
«А в районах, которые находятся на границах, к примеру, Владимирской или Калужской областей, стоимость такого объекта может быть не более 1,5 миллиона рублей. Это будет летний домик в каком-нибудь СНТ, возможно даже в приличном состоянии», — объясняет Ананьева.
С точки зрения ценообразования для дачи очень важно наличие коммуникаций, добавляет исполнительный директор компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева.
«Если местоположение у дачи в целом хорошее, но объекту не один десяток лет, и к тому же в нем отсутствуют коммуникации, то купят его все равно либо по цене участка, либо с существенным дисконтом от 20%, поскольку новый владелец будет заново отстраивать дом и проводить газ, водоснабжение и отопление», — советует она.
А в ситуации, когда коммуникации подключены, за их счет можно увеличить стоимость объекта в среднем на 35−40%, добавляет Подкидышева.
Кто и зачем покупает?
Недорогие дома в удаленных локациях чаще всего покупают дачники из городов-спутников, расположенных недалеко от этих СНТ, для огорода или для проведения летнего сезона с семьей на этих участках, рассказывает Ананьева.
Чем ближе к Москве, тем чаще покупают именно ради будущего строительства нового дома. Иногда это обычные люди, которые планируют строить дом для себя, но в большинстве случаев покупателями являются застройщики, которые строят дома с целью последующей перепродажи.
В этом случае такой объект, по словам Исаевой, имеет свои преимущества перед новыми коттеджными поселками:
- Новый владелец получает участок в уже обжитом СНТ, КП или селе, ему не придется долгие годы жить на стройплощадке в окружении вечной стройки соседей;
- Сад, как правило, уже есть: высокие плодоносящие деревья и огород. В новом поселке долго придется ждать, пока плодовые деревья вырастут и участок станет уютным;
- Все коммуникации к такому дому уже подведены, а значит — не нужно самим получать техусловия, покупать мощности, заказывать проекты и подключать свет, газ, воду. Как правило, на таком участке уже есть скважина или колодец, септик;
- Если построить новый дом в границах старого, то не потребуется разрешения на строительство. Возведение нового дома на месте старого можно выдать за реконструкцию.
Когда лучше продавать?
Выставлять дачи на продажу, причем как рядом с Москвой, так и в отдаленных районах области, лучше всего по весне, советуют риелторы.
«В период с ноября по февраль дачи не пользуются спросом. Иногда бывают просмотры объявлений, бывают звонки, но до показов обычно дело не доходит», — констатирует Ананьева.
В том случае, если дом пойдет под снос, будущие застройщики после схода снега весной смогут увидеть рельеф участка, его захламленность, с тем, чтобы оценить реальные затраты на приведение его в порядок и подготовку площадки к строительной стадии, говорит собеседница агентства.
«Дачи тоже чаще всего ищут по весне, потому что зимой в ряде СНТ и дороги-то не чистят», — добавляет она.
Как продать быстрее?
По оценкам риелторов, сроки продажи старых дач начинаются от 3−4 месяцев и могут затягиваться на годы.
Ведь такие объекты обычно продают дети пожилых или умерших родителей, или сами пожилые владельцы, если понимают, что поддерживать дом и ухаживать за садом они уже не смогут, указывает Исаева. Поэтому они редко готовы серьезно вкладываться в дом перед продажей и предпочитают обойтись минимальными усилиями. Это, конечно, затягивает весь процесс.
В целом эксперты дают следующие рекомендации для ускорения процесса продажи, а также для усиления привлекательности объекта:
1. Дом, на который официально не оформлено право собственности, невозможно продать — получается, что юридически прав на участок и дачу у владельца просто нет, говорит адвокат Екатерина Тютюнникова. По ее словам, ситуация существенно усложняется и становится практически патовой, если за участок и дом идут споры между родственниками (как правило это наследники, который никак не могут договориться между собой).
«Для того чтобы ускорить продажу, первым делом обязательно надо привести в порядок документы на дачу, чтобы впоследствии не было сюрпризов при подготовке к сделке и при ее заключении», — рекомендует Максимова.
2. Если к дому подведены коммуникации, не оформленные должным образом, нужно обязательно исправить это перед продажей. Наличие оформленных договоров с ресурсоснабжающими организациями повысит цену дома и существенно ускорит сделку.
3. Особое внимание стоит уделить участку: покосить траву, обрезать деревья, почистить цветники и клумбы, выровнять дорожки, вывезти весь мусор с территории, советует Исаева. По ее словам, покупатель должен почувствовать себя там уютно.
Очень важно вывезти весь хлам, чтобы дом и участок на фотографиях выглядели красиво и не шокировали потенциальных покупателей при просмотрах. По данным компании «Грузовичкофф», такая услуга обойдется в сумму от 490 рублей (разумеется, конечная сумма зависит от числа грузчиков, будет ли упаковка, от удаленности, от того, сколько займет времени). К перевозке не допускаются запрещенные, опасные, легковоспламеняющиеся, жидкие, текучие грузы. Строительные материалы принимаются только 4−5 класса опасности.
Впрочем, чтобы не тратить лишние деньги на заказ грузовика, можно в несколько заходов вывезти ненужные и старые вещи своими силами. Важно учитывать, что выбрасывать все подряд в мусорные контейнеры нельзя. Какие-то предметы гардероба лучше передать в «добрые ящики», а бытовую технику и мебель выбрасывать в специальные бункеры или сдавать в утиль.
А вот пытаться ремонтировать дом, чтобы поскорее найти покупателя и подороже продать постройку, практически бесполезно. Ведь состояние исходного дома может заинтересовать лишь тех, кто планирует пользоваться им, а не сносить, объясняет Ананьева, добавляя, что при любом раскладе ремонт станет просто неким бонусом покупателю, а не поводом для повышения цены дома или его более быстрой продажи.
